今年以来，中国的房地产行业迎来了巨大的变化，我总结了五个变化：第一个是规模化，第二是专业化，第三个是金融化，第四是俱乐部化，或者叫联合化，第五是互联网化。

　　我们是做房地产基金的，在这些变化出现后，我们也开始做出一些调整，纯粹的房地产投资占比已经降低到20%，与房地产没有太大关系的股权投资占比逐渐增加。我认为，今后的房地产基金应该是朝着规模化的大公司或者大基金方向发展。

　　房地产与股权投资的结合，我认为首先是大消费，这一块也是跟房地产结合起来，我们最近做了一个大消费的基金，投资温泉休闲的产业，也准备在世界领先企业跟他们合作，在全国各地地区布局健康休闲大消费的产业。第二个是文化旅游，主题乐园，这个市场非常巨大。第三个是生物科技。第四个是互联网，同时我们也看好资本市场，新三板也是一个千载难逢的机会。

　　今天我演讲核心是关于主题乐园的投资。为什么要谈这个方向？中国近些年的发展，人均收入达到7千美金，今后的生活方式也发生了很大的变化，旅游是中国人民重要的一个生活方式，旅游的人越来越多。但是主题乐园有质量的玩乐的场所，还是远远不够的，供不应求。出国游，中国人也有很多的选择，比如说主题乐园，或者高端的场所去旅游，这个方面越来越多的优质文化娱乐旅游吸引中国人。

　　总的来说，我认为中国的主题乐园市场巨大，但是产品比较缺乏，商机无限，在某种程度上这一块跟房地产有相当的关系。主题乐园也可以说是房地产，严格来说是另一个产业，是文化旅游产业，是一个新兴产业，但是房地产基金跟这一块是比较贴近的。

　　主题乐园投资的现状，这个项目有很多，大概有2500多家，但是真正的规模企业就没有那么多了，大概5000万以上的规模有几百家，真正效益经营得好的，占了10%。现在国际旅游主题乐园巨头纷纷进入中国，包括进入北京，比如说环球影城，进入上海的迪斯尼，进入浙江的六旗，中国本土企业也在逐渐的成长。

　　投资的现状是五化，规模化、国际化、综合化、品牌化、体验化，基本上这个行业也是开始像房地产基金一样的规模化，大型的主题乐园都上几十亿美金，大型主题乐园越来越多。第二，都是体验式的，交互式的，以往都是静态的转换成体验式的主题乐园越来越多。第三，都是品牌化的，都是有品牌的主题乐园，越来越吸引人。再就是综合化，大多数中国的主题乐园和公园，基本上主要靠门票的收入，今后主题乐园收入综合化，基本上门票收入占三分之一，衍生产品占更大的比重。再就是国际化，国际上大型主题乐园都进入中国这个巨大的市场。

　　主题乐园的投融资方式，基本上是四个方面：一个是银行贷款，第二个是资产证券化，第三个就是PPP模式，第四个是资本市场。资产证券化在主题乐园的融资开始实施了，利用它的收益做凭证，然后来进行融资，国内的一些企业已经开始，包括华侨城，还有其他的公司，已经开始融资，采取资产证券化的方式来融资，成本比较低，也比较方便，已经开始实施。

　　第二个方式是PPP模式，最早这种模式是城市公共设施的模式，现在政府来主题乐园，基本上把主题乐园视为公共设施，政府出面可以大力实施。PPP模式应用到主题乐园，包括上海的迪斯尼，北京的环球影城，都采取了这种方式，解决了投资商的融资不足，而且成本也降低了，杠杆比较大。

　　上海迪斯尼是上海政府出面，北京的环球影城也是采用了这个模式，基本上是一个常规模式。交易结构比较复杂，核心是政府来出面，来提供支持，在资金上的投入比较大，采用这个PPP模式。

　　另一方面就是资本市场，这个主题乐园也经过发展的历程，早期基本上跟房地产一样，也受到打压，包括原来的银行贷款，对主题乐园其实是抑制的，跟房地产是类似的，现在完全转变过量，基本上是支持房地产，包括银行贷款，还有资本市场，还有其他形式的融资，资本市场包括主板和创业板，很多都有主题乐园的企业来上市，在资本的表现也比较好，很多房地产基金业转向主题乐园投资，房地产在资本市场领先的企业，平均利润也就是10%，宋城号称第一股，他的效益就非常好，利润在60、70%，海昌是40%，万科也是10%，所以主题乐园方面的效益非常好，当然你要成为最优秀的10、5%。

　　主板、创业板和港板都有我们的上市企业，新三板也给了主题乐园新的发展机会。新三板我们基金业非常看好，在主题乐园这个领域，新三板也是给主题乐园的企业上市的机会，主题乐园有的规模没那么大，时间没有那么久，新三板是一个巨大的机会，是一个千载难逢的机会，不论是其他的行业，还是主题乐园，都抓住了这个机会，都有很多的发展。新三板是一个资本红利和改革红利的叠加，有相当好的融资功能。还有非常好的机会，对主题乐园融资，会得到很大的推动。新三板是资本市场的红利，也是改革的红利，我们基金也在准备挂新三板，我觉得主题乐园也迎来了新三板的机会。

　　我们在主题乐园方面设立了一个基金，专门来投资主体乐园，也是非常好的一个乐园项目，融资我也作为一个案例来给大家介绍一下，我们正在发起叫飞跃中国的基金，这个项目是非常好的，技术和产品是来源于台湾的上市公司，这个项目在全世界已经都有了，这个是在温哥华的项目，坐在这里有一个飞行剧院，像自己在天上飞一样，我到台湾去试过，人类都有飞行的梦想，让自己在谈上有飞的感觉，这个虚拟技术超过了迪斯尼，迪斯尼是4D，它是6D，坐在那里像在天上飞，效益特别好，基本上两年就回收了。我们准备在中国建100个主题乐园，现在正在实施，效益非常好，准备把这个公司到新三板上市。

　　我们也是以飞行剧院为主题做的剧院，跟其他的项目结合起来，做一个主题乐园，有巧克力公园，还有其他的体验。有亲子体验，还有餐饮体验，还有文化和多媒体，结合起来做一个主题乐园。

　　我们投资的策略，借力两岸资本及资源，在中国设立公司，在全国跟各地的发展商，跟其他投资企业联合来开设这些项目，设立这个主题乐园，第一块就是从基金上开始融资，第二块是股权融资。我们跟迪斯尼和IMAX比较，还是有很多的优势，有基金的融资，也有股权的融资，还有项目融资，新三板的融资。这个主题乐园收益也多样化，资本市场对这个主题乐园比较高估的，比单纯的房地产要高估得多。

　　主题乐园我觉得是文化旅游这个项目，在中国市场方兴未艾，房地产也好，房地产基金也好，是一个转型的跨界经营的方向，我们觉得这个行业会非常好，我们的基金也会在这一方面投入比较大的精力。